近日，由联邦政府和省政府共同委托制作的一份研究报告指出，各市级政府制定的严苛的房地产行业政策已然成为了阻拦BC省、尤其是大温地区提高住房可负担性和住房供应量的主要障碍。

报告表明，省政府有必要采取更加严格的措施，让各市级政府采取协调而有效的方式推动住房建设。目前，住宅项目（尤其是大型开发项目）的重新分区审批过程可能需要数年之久。如何有效简化流程、加速建筑审批过程将成为市政府工作人员和市议会即将面对的一大难题。

现有条件下，市政府工作人员并没有获得足够的技术支持以及时审查开发商递交的提案申请。为解决这一问题，该报告建议BC省省政府建立起全省范围的数字化开发许可审批制度，以精简、及时、高效的方式满足城市发展和房地产行业的需求。

迄今为止，温哥华市政府还在依靠线下提交的方式处理重新分区申请。由于当下的社区公共设施建设费（CAC）并不是根据建筑面积、按照统一的收费标准预先确定的，开发商很可能将被征收更多的社区公共设施建设费（CAC）。2020年，温哥华市议会提高了审批过程的及时性和透明度，以平息开发商们的不满与抱怨。尽管已经制定了指定到区的目标收费标准，但社区公共设施建设费（CAC）主要还是在与市政府工作人员的协商中确定的。

“展望未来，温哥华市政府将致力于与地产开发行业合作，不断改进现存的申请审批流程，以尽量避免社区公共设施建设费（CAC） 谈判期间可能出现的争议。市政府将考虑对现有系统进行整体升级，以便做帮助市政府为重新分区规划申请人确定一个尽可能公平的社区公共设施建设费（CAC）”温哥华市政府工作人员在 2020 年 1 月的一份报告中这样写道。

“协商确定社区公共设施建设费（CAC）的原则在于，从重新分区带来的土地价值增长中分一杯羹，以资助社区整体的建设升级工作。考虑到项目本身的开发风险、社区升级的正外部性以及开发商理应获得的合理利润后，社区公共设施建设费（CAC）一般占拟议重新分区规划带来的土地价值增长份额的75%左右。

如今，温哥华市政府越来越离不开社区公共设施建设费（CAC）的资助，大部分全新社区中心、娱乐设施、公园、图书馆、托儿所、交通基础设施和社会性住房都来自于社区公共设施建设费。温哥华市政府声称以这种建设费的形式为社区设施建设融资远比加收财产税的方式更为可取，但联邦政府和省政府的报告表明，由于意料之外的负面影响，市政府可能在这条错误的路上走得太远。

在温哥华市政府制定的 2019-2022 财年的财政计划中，共有290万加元用于新建和增强基础设施，其中160 万美元的资金来自开发商。来社区公共设施建设费（CAC）和开发成本税 (DCLs) 总计9.53亿加元。其中5.7 亿加元的资金是以开发商提供指定服务而非贡献现金的方式实现的。

“CAC 通常是在房地产开发商和地方政府之间进行谈判的。在项目提案之前，政府对于该谈判需要持续多长时间或者想要获批需要满足的条件和标准都没有明确的说明”政府小组报告中这样写道。“这种延误不仅增加了成本（包括土地和员工的持有成本），而且还有可能大大减少拟议建设的住宅单元数量。”

“由于 CAC 是基于分区确立的税收工具，地方政府对这一手段的过度依赖将大大削弱地方政府更新分区标准以更好地配合区域增长战略（Regional Growth Strategy）和官方社区规划 (OCP) 的积极性，因此这些税收工具带来的第四个问题就是它们极有可能破坏区域的整体规划过程。例如，如果一个社区已经同意在一条新的主要交通走廊沿线增加建筑密度，政府本应迅速更新分区和基础社区服务设施以配合这一优先事项，而不是沿袭过去官方社区规划（OCP）的区域布局”

社区公共设施建设费（CAC） 为温哥华市政府提供了如此多的收入来助力温哥华的基础设施发展，政府试图将这笔收入最大化是合理的。但由于谈判过程过长，很多开发商被迫承担持有该块土地的额外费用。市政当局计划在 2022 年增加社区公共设施建设费（CAC）。例如，素里会将费用标准增加到每平方英尺 40 加元和单个住宅单元 一万五千加元。如果上述费用增加是由建筑密度增大带来的，那么增加 社区公共设施建设费（CAC） 不一定是件坏事，毕竟政府也更多的收入来建设额外的设施以服务新入住该地区的居民。然而，这个过程并未被标准化，况且市政当局在谈判过程占尽了优势。上述两点导致区域重建开发时间被大大延长、严重损害了住房的可负担能力。各市政府亟需一个更为标准化的系统来确保流程的透明性和运行的顺畅程度。