社区公共设施建设费(CAC)是延缓重建开发进程的主要原因之一

社区公共设施建设费(CAC)是延缓重建开发进程的主要原因之一

  • 不列颠哥伦比亚
  • 分区再规划申请
  • 地产讯息
2021-09-01

近日,由联邦政府和省政府共同委托制作的一份研究报告指出,各市级政府制定的严苛的房地产行业政策已然成为了阻拦BC省、尤其是大温地区提高住房可负担性和住房供应量的主要障碍。

报告表明,省政府有必要采取更加严格的措施,让各市级政府采取协调而有效的方式推动住房建设。目前,住宅项目(尤其是大型开发项目)的重新分区审批过程可能需要数年之久。如何有效简化流程、加速建筑审批过程将成为市政府工作人员和市议会即将面对的一大难题。

现有条件下,市政府工作人员并没有获得足够的技术支持以及时审查开发商递交的提案申请。为解决这一问题,该报告建议BC省省政府建立起全省范围的数字化开发许可审批制度,以精简、及时、高效的方式满足城市发展和房地产行业的需求。

迄今为止,温哥华市政府还在依靠线下提交的方式处理重新分区申请。由于当下的社区公共设施建设费(CAC)并不是根据建筑面积、按照统一的收费标准预先确定的,开发商很可能将被征收更多的社区公共设施建设费(CAC)。2020年,温哥华市议会提高了审批过程的及时性和透明度,以平息开发商们的不满与抱怨。尽管已经制定了指定到区的目标收费标准,但社区公共设施建设费(CAC)主要还是在与市政府工作人员的协商中确定的。

“展望未来,温哥华市政府将致力于与地产开发行业合作,不断改进现存的申请审批流程,以尽量避免社区公共设施建设费(CAC) 谈判期间可能出现的争议。市政府将考虑对现有系统进行整体升级,以便做帮助市政府为重新分区规划申请人确定一个尽可能公平的社区公共设施建设费(CAC)”温哥华市政府工作人员在 2020 年 1 月的一份报告中这样写道。

“协商确定社区公共设施建设费(CAC)的原则在于,从重新分区带来的土地价值增长中分一杯羹,以资助社区整体的建设升级工作。考虑到项目本身的开发风险、社区升级的正外部性以及开发商理应获得的合理利润后,社区公共设施建设费(CAC)一般占拟议重新分区规划带来的土地价值增长份额的75%左右。

如今,温哥华市政府越来越离不开社区公共设施建设费(CAC)的资助,大部分全新社区中心、娱乐设施、公园、图书馆、托儿所、交通基础设施和社会性住房都来自于社区公共设施建设费。温哥华市政府声称以这种建设费的形式为社区设施建设融资远比加收财产税的方式更为可取,但联邦政府和省政府的报告表明,由于意料之外的负面影响,市政府可能在这条错误的路上走得太远。

在温哥华市政府制定的 2019-2022 财年的财政计划中,共有290万加元用于新建和增强基础设施,其中160 万美元的资金来自开发商。来社区公共设施建设费(CAC)和开发成本税 (DCLs) 总计9.53亿加元。其中5.7 亿加元的资金是以开发商提供指定服务而非贡献现金的方式实现的。

“CAC 通常是在房地产开发商和地方政府之间进行谈判的。在项目提案之前,政府对于该谈判需要持续多长时间或者想要获批需要满足的条件和标准都没有明确的说明”政府小组报告中这样写道。“这种延误不仅增加了成本(包括土地和员工的持有成本),而且还有可能大大减少拟议建设的住宅单元数量。”

“由于 CAC 是基于分区确立的税收工具,地方政府对这一手段的过度依赖将大大削弱地方政府更新分区标准以更好地配合区域增长战略(Regional Growth Strategy)和官方社区规划 (OCP) 的积极性,因此这些税收工具带来的第四个问题就是它们极有可能破坏区域的整体规划过程。例如,如果一个社区已经同意在一条新的主要交通走廊沿线增加建筑密度,政府本应迅速更新分区和基础社区服务设施以配合这一优先事项,而不是沿袭过去官方社区规划(OCP)的区域布局”

社区公共设施建设费(CAC) 为温哥华市政府提供了如此多的收入来助力温哥华的基础设施发展,政府试图将这笔收入最大化是合理的。但由于谈判过程过长,很多开发商被迫承担持有该块土地的额外费用。市政当局计划在 2022 年增加社区公共设施建设费(CAC)。例如,素里会将费用标准增加到每平方英尺 40 加元和单个住宅单元 一万五千加元。如果上述费用增加是由建筑密度增大带来的,那么增加 社区公共设施建设费(CAC) 不一定是件坏事,毕竟政府也更多的收入来建设额外的设施以服务新入住该地区的居民。然而,这个过程并未被标准化,况且市政当局在谈判过程占尽了优势。上述两点导致区域重建开发时间被大大延长、严重损害了住房的可负担能力。各市政府亟需一个更为标准化的系统来确保流程的透明性和运行的顺畅程度。

Yoyoe Lu

创始人兼主管负责人
yoyoe@claridgeadvisors.com

Yoyoe是温哥华顶级的商业房地产经纪人。Yoyoe是引领Claridge Real Estate Advisors走向成功的核心领队代表。多年的从业经验及丰富的人脉资源,在各个领域都使她带领团队遥遥领先于行业内的竞争对手。Yoyoe也是西温哥华扶轮社、加拿大房屋建筑商协会、城市土地研究所以及城市发展研究所的资深理事和成员。

Ashley Osborn

首席土地和投资顾问
ashley@claridgeadvisors.com

Ashely是我们的首席土地投资顾问,他的业绩一直保持在在BC省的年度100强房地产交易评选中。

Ashley拥有超过150亿加元的国内及国际房地产投资经验,是BC省的顶级的房地产经纪人。20年的房地产和金融领域的从业经验,使Ashely成为谈判和收购方面的“大师”。

Patricia Wong Chong

投资和租赁顾问
patricia@claridgeadvisors.com

Patricia 是Claridge Real Estate Advisors投资和零售租赁顾问。

Patricia在经纪和市场研究分析方面拥有丰富的从业经验,累计完成了超过5.5亿加元的商业房地产交易。同时,Patricia负责,细心和专业的工作态度,使她在在地产投资行业中一直位于遥遥领先的地位。

Schumann Li

土地整合专员
schumann@claridgeadvisors.com

Schumann 是Claridge Real Estate Advisors Inc.的开发土地整合专家;

同时Schumann,拥有超过30年的地产从业经验,是低陆平原地区的顶级房地产经纪人,多年来Schumann傲人的成绩不仅为她斩获了多个奖项,也因此积攒了巨大的人脉与客户群体。与Schumann的打过交道的客户都因为她杰出的专业精神,职业道德和经验而给予肯定。

Wendy Kaip

地产经纪
wendy@claridgeadvisors.com
精通英语和普通话
虽然地产注重的是区域,但是文雯深信成功交易的背后少不了信任关系的奠定。无论是城市规划解读,乔迁策略,还是为客户争取到地产利益最大化,文雯全程为您提供帮助。她深信以人为本,为客户提供诚恳的建议,从而建立牢固的人脉关系。
在从事商业地产前,文雯在矿业圈拥有十余年的工作经历,她担任市场部总经理。她对细节的关注、敏锐的谈判技巧、广泛的人脉关系和完成交易的良好声誉,为她现有的地产客户带来无尽的价值。
在不断学习地产知识的闲余时间,她在Impact North Shore, 为新移民提供咨询帮助,以及在CCPFS一家非盈利协会做公益,促进原住民与华人之间的深化关系和文化共享。

Simon Chan

经纪行经理
simon@claridgeadvisors.com

Simon Chan是Claridge Real Estate Advisors的经纪行经理,Simon专业的知识和经验帮助Claridge的经纪人们解决了许多难题。Simon不仅精通房地产交易法,而且注重各种业务细节。Claridge有了Simon的加入,我们的经纪人在业务拓展时将更加得心应手,客户的任何难题都将得到我们团队的全力支持,尽可能的为您规避所有即将发生的潜在风险。

Frank Zhou

分析师
frank@claridgeadvisors.com
作为公司分析师,我的主要工作就是通过实时获取并分析市场交易数据,协助地产经纪寻找潜在市场客户和定位潜在投资机会。同时,我也负责公司地产数据库的维护与更新,以确保数据和分析的准确性及完整性。在日常工作中,我时刻保持对市场动态、热门话题、重大交易等的关注,确保我的分析与时俱进。在加入公司之前,我曾作为地产投资经理在华润集团工作5年,主要关注基金搭建、股债投资、收并购和城市更新。我拥有地产管理和经济学双硕士。
0%