不久之前，Bastion Properties提出了针对Broadway上现有的占地28,750平方英尺的Shell加油站（2103 West Broadway）的再分区申请。拟议的开发项目为一座11层高、共有79个住宅单元的高层住宅楼，住宅楼拥有两层相互独立的大面积露台，露台上设计有不少户外便利设施。该项目沿街区域拥有供给4,800平方英尺的零售商店以及餐饮空间。
11层楼、楼高120英尺是导致该提议被拒绝的主要原因，但鉴于在过去温哥华市政府很少拒绝此类开发申请，提案被拒绝的真正原因引起了诸方质疑。根据温哥华市开发许可委员会的会议记录可查明，Bastion Properties所提出的再分区申请在2021年2月8日的相关法规审查会议上被明确拒绝。
根据Broadway-Arbutus C-3A号分区准则，该地区允许的容积率(FSR)为3.0 ，建筑高度限制为70英尺，开发商可以在特定条件下另行增加高度。Bastion Properties拟议的11层高住宅楼的容积率为3.3、建筑高度为120英尺，均超出了许可范围。拟议的建筑高度几乎是许可建筑高度的两倍，但这些本不应成为问题。
在Bastion Properties的项目审批中，已有的分区准则本就不应作为决定因素被纳入考量，因为市政府早已确定了将在这里建造全新的地下天车站——Arbutus站。通常，一个新建成的天车站将完全改变所在区域之前拟定的开发案，比如说我们会在天车站附近看到更高密度的建筑物。早在2020年11月温哥华市城市设计小组对Bastion Properties的设计案进行审查时，就已经表示了对增大项目容积率和项目高度这一决定的支持。
“小组成员认为该提案充分贯彻了公共空间设计理念，并在解决高楼给社区带来的阴影问题上抱持着充足的信心……小组成员们认识到申请方的充分理解了设计再分区准则的初衷，并通过合理的设计很好地践行了助力城市发展的目的性。 “
但是，上个月市政府工作人员拒绝接受城市设计小组提出的意见，并正式拒绝了该提案设计，要求Bastion Properties重新提交修改后的再分区申请。其反对理由主要是该项目与区域的现有准则要求相冲突，并且对高层建筑为邻里带来的阴影问题也没有太好的改善手段。然而就像上文提到的那样，新的Broadway Plan将改变该地区的未来建筑准则，以适应新的公交线路带来的对于更大容积率的需求，从而导致现有建筑准则完全过时。
尽管温哥华市政府明确拒绝了2103 West Broadway上的再分区项目，但却批准了附近2016 West 8th Avenue的再分区申请。假使明年开始，Arbutus新的天车站点所带来的住房供应不足问题就将初现端倪，市政府完全没有理由拒绝2103 West Broadway的再分区规划，毕竟这将帮助温哥华房市解决燃眉之急。
未来Bastion Properties将会全面修改、提交全新项目设计案，还是反击市政府、践行原有提案，让我们拭目以待。不过请大家注意：全新的Broadway走廊计划正在实行中，上一次类似规模的计划还是Cambie走廊计划。请为新一轮的土地合并以及大规模重建做好准备！
